Evolução do empréstimo com garantia de imóvel no Brasil: de “último recurso” a motor estratégico de crescimento

 

*Por Gustavo Caciatori
 

O empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity, vive um momento de transformação no Brasil. Se antes era visto como alternativa extrema, hoje ganha espaço como ferramenta sofisticada de planejamento financeiro, reestruturação de passivos e alavancagem patrimonial. Em um cenário de juros elevados e maior seletividade no crédito, o produto deixou de ser coadjuvante para assumir papel central na dinâmica do sistema financeiro.
 

Mesmo com a perspectiva do Banco Central do Brasil de conduzir a taxa básica para níveis próximos aos do fim de 2024, as projeções indicam uma SELIC ainda superior a 12% ao ano em 2026, patamar historicamente elevado. Em ambientes assim, o consumidor tende a buscar alternativas mais baratas e estruturadas.
 

E foi exatamente esse movimento que impulsionou o home equity em 2025, quando o mercado cresceu cerca de 20%. Mais relevante que o crescimento percentual foi a ampliação do público: clientes que antes não consideravam a modalidade passaram a enxergá-la como opção viável frente ao crédito pessoal, caro e de curto prazo, e ao consignado, limitado pela margem disponível.
 

A combinação de juros ainda elevados e maior capilaridade do produto sugere que 2026 pode repetir, ou até superar, o ritmo de expansão do ano anterior. O empréstimo com garantia se beneficia justamente da diferença estrutural de custo: ao envolver uma garantia real, o risco diminui e as taxas acompanham essa redução.
 

Marco Legal das Garantias e remodelagem do mercado

Outro vetor importante de evolução é o regulatório. A agenda conjunta do Banco Central com o Legislativo para o aprimoramento do Marco Legal das Garantias tem potencial de redesenhar o mercado. A possibilidade de utilizar o mesmo imóvel como lastro em múltiplas operações amplia a liquidez de ativos antes “imobilizados”.
 

Essa modernização traz três impactos principais: a ampliação do potencial de crédito ao descongelar ativos antes imobilizados por operações antigas; a consolidação dos modelos de recuperação de crédito via procedimentos extrajudiciais, possível desde 1997 na alienação fiduciária e, a partir de agora, também nas hipotecas: e a diminuição dos custos de originação com maior diluição das despesas fixas.
 

O paralelo histórico é claro: assim como a consolidação das garantias imobiliárias impulsionou o financiamento habitacional há duas décadas, o aprimoramento das regras pode fazer do empréstimo com garantia de imóvel um novo eixo de crescimento do crédito estruturado no país.
 

Mudança cultural: do medo à estratégia

Por muito tempo, o conceito de “imóvel de família” carregou forte peso cultural e jurídico, reforçando a ideia de que usar a casa como garantia seria um “último recurso”. Hoje, essa percepção já mudou. Com maior educação financeira, desburocratização e agilidade na concessão do crédito e clareza regulatória, cresce a visão do imóvel como ativo gerador de liquidez. Já é possível observar aumento na procura por home equity para investimentos — e não apenas para troca de dívidas mais caras.
 

Esse avanço, contudo, ocorre em um contexto delicado. Segundo dados da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), em dezembro de 2025, o índice de endividamento das famílias brasileiras chegou a 79%. Cerca de 30% possuem contas em atraso, e ao menos 16% declararam não ter condições de quitá-las. Millennials e geração X, grupos no auge da vida produtiva, concentram os principais níveis de endividamento.
 

Para esse público, especialmente acima dos 35 anos e já proprietário de imóvel, o empréstimo com garantia de imóvel surge como instrumento eficiente de reorganização financeira de médio prazo, com prazos que podem chegar a 20 anos e valores mais robustos.
 

Empréstimo com garantia de imóvel como principal instrumento de refinanciamento?

Tudo indica que sim. O crédito consignado encontra-se limitado pela margem disponível dos tomadores. O crédito pessoal, por sua vez, apresenta taxas elevadas e limites reduzidos. O home equity oferece o que os demais não conseguem combinar simultaneamente: valor expressivo, prazo alongado e custo menor.
 

Mais do que isso, há espaço estrutural para crescimento. Hoje, no Brasil há um potencial ainda pouco explorado. O empréstimo com garantia pode se tornar para o financiamento de empresas e reestruturação familiar aquilo que o crédito imobiliário foi para a construção civil na década passada: um motor de expansão sustentável.
 

A expectativa para o mercado é de manutenção do crescimento na casa de 20%, impulsionado pela entrada de novos players e mas com necessidade de atenção redobrada à inadimplência — que atingiu patamares historicamente baixos em 2025 e representa desafio relevante para manutenção em 2026.
 

Se bem utilizado, o home equity tem potencial para se consolidar como o principal motor de crédito de médio prazo no país. Mas seu sucesso dependerá de dois fatores essenciais: manutenção da qualidade da carteira e avanço consistente da educação financeira.
 

O Brasil ainda explora uma fração mínima do potencial de seu estoque imobiliário. A próxima fase do crédito pode estar justamente na capacidade de transformar imóveis quitados em ativos produtivos, com responsabilidade, previsibilidade e visão de longo prazo.
 

*Gustavo Caciatori, Diretor de Operações e Especialista em Empréstimo com Garantia de Imóvel do Banco Bari.