Commercial real estate nos Estados Unidos: o investidor brasileiro avança em um mercado que antes era restrito aos americanos

Por Manoela Arashiro

 

Durante muito tempo, investir em imóveis comerciais nos Estados Unidos parecia um território quase exclusivo de grandes fundos americanos, bancos e investidores institucionais locais. Para o brasileiro médio, o mercado de “commercial real estate” era visto como distante, complexo e pouco acessível. Esse cenário começou a mudar de forma consistente nos últimos anos. Hoje, nosso capital está cada vez mais presente em empreendimentos imobiliários americanos, impulsionado por informação de qualidade, mais ofertas e uma busca crescente por diversificação internacional.

 

O movimento ganhou força especialmente devido a inovações nas estruturas de investimentos, que hoje permitem investimentos menores, inclusive investimentos em reais, a partir de R$5 mil.  Hoje existem vários bancos e corretoras que oferecem a possibilidade de abertura de contas nos EUA com facilidade, exigindo investimentos inicias de valores pequenos.  Já o alto cupom cambial possibilitou estruturas de investimento em crédito para commercial real estate nos EUA, que quando hedgeadas para Reais, oferecem retornos de até CDI+4,7% ao ano.

 

Esse novo ambiente abriu oportunidades interessantes em diferentes segmentos do setor imobiliário americano. O termo “commercial real estate” nos EUA não engloba somente escritórios ou estabelecimentos de varejo, mas inclui todos os imóveis que geram renda, desde apartamentos para venda, para locação, hotéis, até galpões logísticos e industriais, mas não inclui residências ocupadas pelos donos, que não geram renda. O setor “multifamily”, formado por grandes condomínios residenciais para locação, segue sendo considerado um dos mais estáveis, especialmente em cidades com crescimento populacional e mercado de trabalho aquecido.

 

Já o segmento de escritórios passa por um momento mais delicado. A adoção do trabalho híbrido reduziu a demanda por espaços corporativos em várias regiões, pressionando preços e aumentando o número de espaços vagos. Por outro lado, justamente essa reprecificação criou oportunidades para quem tem menos problema com risco e maior visão de longo prazo. Imóveis bem localizados e de alto padrão continuam valorizados, enquanto prédios mais antigos e mal posicionados sofrem para encontrar novos inquilinos.

 

É nesse contexto de ajustes e transformações que o investidor brasileiro encontra espaço para entrar no jogo. Diferentemente do passado, quando era preciso contar com contatos muito específicos e estruturas caras para acessar bons negócios, hoje existem caminhos mais profissionais e transparentes. Fundos especializados, parcerias com gestoras locais, plataformas de investimento e até os REITs negociados em bolsa tornaram o acesso muito mais democrático.

 

Além disso, a busca por proteção patrimonial e exposição ao dólar tem sido um grande incentivo. Muitos empresários e famílias brasileiras passaram a enxergar o mercado americano como uma forma eficiente de diversificar riscos, proteger parte do patrimônio fora do país e participar de uma economia mais estável e previsível.

 

Outro fator importante é o amadurecimento do próprio investidor nacional. O brasileiro está mais informado, mais exigente e menos propenso a decisões emocionais. Hoje se analisam dados de volatilidade, potencial de valorização, qualidade dos inquilinos e condições de financiamento com a mesma seriedade que um gestor profissional americano.

 

Isso não significa que investir nos Estados Unidos tenha se tornado simples ou isento de riscos. O mercado continua sofisticado, competitivo e sujeito a ciclos econômicos. Exige estudo, assessoria qualificada e uma visão clara de longo prazo. A diferença é que, ao contrário do que ocorria no passado, o investidor brasileiro já não está mais do lado de fora da porta. Ele passou a fazer parte ativa desse universo.

 

O avanço do capital do Brasil no commercial real estate americano é um movimento estrutural, e não uma moda passageira. Com mais transparência, melhores instrumentos financeiros e um ambiente de negócios cada vez mais integrado, o que antes era um clube fechado transformou-se em um mercado acessível para quem chega preparado.

 

Sobre Manoela Arashiro: Especialista em investimentos internacionais e produtos estruturados, com quase 30 anos de carreira. Iniciou sua trajetória no Banco Garantia, embrião da 3G, e passou por instituições como Credit Suisse, Merrill Lynch e Salomon Smith Barney, liderando operações de M&A, captações internacionais e IPOs de grandes empresas brasileiras. Desde 2016 é Managing Director da Confidas no Brasil e fundadora da Confidas Management, nas Ilhas Cayman, além de integrar a direção da Confidas Capital SPC e da Dwight International SPC. Atua com private credit para real estate comercial nos Estados Unidos, estruturando notas e operações lastreadas em imóveis com risco reduzido e retorno estável.