Investimento imobiliário: entenda os riscos e diferenças da SCP em relação à SPE

Fernanda Harumi Fukuda e  Sarah Raquel Silva Santos

 

Especialistas em Direito Imobiliário destacam os cuidados contratuais na estruturação de sociedades em conta de participação

 

A captação de recursos para projetos imobiliários por meio da venda de cotas a investidores tem se tornado prática comum no mercado, especialmente com a utilização da chamada Sociedade em Conta de Participação (SCP) ou diretamente com ingresso na SPE (Sociedade de Propósito Específico) tendo um empreendimento como objeto.

 

Para Sarah Raquel Silva Santos, especialista em Direito Societário e Contratual no escritório Natal & Manssur Advogados, essas modalidades de investimento combinam figuras societárias e contratuais de modo a possibilitar formas vantajosas de captação de financiamento para consecução de seus empreendimentos e ao mesmo tempo, apresentando oportunidades relevantes de retorno financeiro para investidores.

 

Na estrutura da SCP, o investidor atua como sócio participante, não aparecendo formalmente nas relações jurídicas com terceiros (como, por exemplo, compradores das unidades imobiliárias ou fornecedores da incorporadora), enquanto a gestão e os riscos empresariais do empreendimento ficam sob responsabilidade do sócio ostensivo — geralmente a própria incorporadora (em nome próprio ou de uma de suas SPE).

 

Fernanda Harumi Fukuda, especialista em Direito Imobiliário no escritório Natal & Manssur Advogados, destaca que a SCP é uma ferramenta válida e amplamente utilizada, mas exige atenção redobrada aos aspectos jurídicos e contratuais que envolvem sua constituição.

 

“A SCP não possui personalidade jurídica própria nem é registrada na Junta Comercial, mas deve ter inscrição no CNPJ para fins tributários, e as movimentações financeiras precisam ser devidamente contabilizadas”, explica Fernanda.

 

Apesar de sua simplicidade formal, a SCP não deve ser confundida com a SPE, que é registrada em cartório ou na Junta Comercial (conforme regime aplicável), possui personalidade jurídica própria e tem seus sócios identificados publicamente.

 

“Como regra geral, as incorporadoras constituem uma SPE para desenvolver cada empreendimento imobiliário, assim é comum que quando constituída uma SCP vinculada àquele empreendimento, a própria SPE seja a sócia ostensiva”, esclarece Sarah.

 

“A SCP pode ser formada por uma SPE, mas são estruturas distintas, autônomas e com finalidades diferentes. A escolha entre uma e outra depende do tipo de projeto, dos riscos envolvidos e do perfil dos investidores”, Fernanda completa.

 

Uma das principais características da SCP é a limitação da responsabilidade do sócio participante, que não responde perante terceiros. No entanto, isso não significa ausência de riscos. “O sócio participante depende integralmente da atuação do ostensivo, inclusive para o retorno do investimento. É possível mitigar esse risco por meio de cláusulas contratuais que tratem da apuração de resultados, cronogramas de repasse e garantias”, orienta Fernanda.

 

Outro ponto relevante é que, apesar de não exigir registro formal em cartório, a SCP deve seguir padrões mínimos de governança interna. “É recomendável prever, desde o início, mecanismos de fiscalização, auditoria, direito à informação e formas de resolução de conflito, para que a relação societária se mantenha equilibrada e segura para ambas as partes”, afirma.

 

Enquanto na SCP o sócio participante atua de forma oculta e sem responsabilidade direta pelas obrigações da sociedade, na SPE todos os sócios respondem conforme sua participação no capital social, a depender do formato jurídico escolhido para a abertura da SPE (sociedade limitada ou sociedade anônima). “A SPE oferece maior transparência, mas também maior exposição patrimonial. Por isso, é fundamental avaliar os objetivos do negócio, a forma de financiamento e o apetite ao risco antes de definir a estrutura jurídica mais adequada”, orienta.

 

Fontes:

Fernanda Harumi Fukuda, pós-graduada em Direito Processual Civil pela PUC/SP e especialista em Direito Imobiliário, e Sarah Raquel Silva Santos, pós-graduada em Direito Societário pelo Insper e especialista em Direito Societário e Contratual, são advogadas do Natal & Manssur Advogados.