O leilão acirrado pela repactuação do Aeroporto Internacional do Galeão, no Rio de Janeiro, realizado no dia 30 de março, colocou o Brasil novamente no radar de investidores internacionais. Grandes operadores globais entraram na disputa, que foi vencida pela espanhola Aena. De acordo com matéria do jornal O Globo, o lance foi de R$ 2,9 bilhões, ágio de 210,88% sobre o valor mínimo (R$ 932 milhões). A publicação lembrou ainda que o Galeão é o terceiro aeroporto mais movimentado do país, ficando atrás de Guarulhos e Congonhas, ambos em São Paulo. O contrato de concessão vai até 2039 e prevê que a concessionária assuma 100% da operação do terminal com a saída da Infraero.
Outra matéria do Globo mostra que os aeroportos de Brasília e Campinas (Viracopos) também serão leiloados, neste caso, em blocos. A ideia do governo é fazer o certame de Brasília no início de dezembro, após as eleições. A reportagem diz também que a concessionária de Viracopos passou por processo de recuperação judicial e renegocia com um colegiado coordenado pela (Anac) Agência Nacional de Aviação Civil. Além disso, no próximo mês está prevista a assinatura do termo aditivo ao contrato de concessão de Guarulhos para a inclusão de 12 aeroportos.
“Os aeroportos deixaram de ser apenas pontos de embarque e desembarque para assumir papel estratégico no desenvolvimento econômico e urbano das cidades. Eles são plataformas multifuncionais, capazes de gerar receitas acessórias e impulsionar o entorno urbano por meio de projetos imobiliários, comerciais e logísticos”, afirma André Cruz, diretor de Planejamento Urbano da Urban Systems.
Cases de sucesso no Brasil
A consultoria de inteligência de mercado e planejamento urbano tem muita expertise no assunto, desempenhando papel central na estruturação desse novo olhar sobre o setor. Cruz conta que a Urban Systems já participou de estudos para mais de 40 aeroportos no Brasil, atuando tanto na fase pré-concessão quanto no desenvolvimento de estratégias pós-concessão, com foco na viabilidade econômica e na maximização de receitas tarifárias e não tarifárias. Um dos exemplos é o estudo para a Fraport Brasil nos aeroportos de Fortaleza e Porto Alegre. Os levantamentos identificaram vocação imobiliária, avaliando desde o potencial de uso até a viabilidade econômico-financeira. Os projetos incluem tipologias como power centers, hotéis e galpões logísticos, integrando o conceito de “aeroporto-cidade”.
Outro caso relevante é o do Aeroporto de Vitória, operado pela Zurich Airport, onde cerca de 70% da área já está destinada a equipamentos imobiliários planejados com base em estudos conduzidos pela Urban Systems. A localização estratégica, próxima ao centro e a importantes eixos logísticos, potencializa ainda mais a atratividade do ativo. No Nordeste, a própria Aena tem avançado com o conceito de aerotrópole nos aeroportos de Recife e de Aracaju, também com suporte estratégico da Urban Systems. A proposta integra urbanismo e mercado imobiliário para transformar áreas não operacionais em novos polos de serviços, comércio e negócios, promovendo uma reconfiguração completa do entorno aeroportuário.
Já em grandes centros urbanos, aeroportos como o Campo de Marte (SP) e o de Jacarepaguá (RJ) apresentam alto potencial para empreendimentos imobiliários, especialmente por sua localização estratégica e perfil de operação voltado à aviação executiva, um nicho com demanda crescente por serviços especializados.
Como funciona a metodologia da Urban Systems
Para chegar aos resultados assertivos, a equipe da Urban Systems concilia as oportunidades de mercado de um determinado aeroporto com os interesses da concessionária, do próprio aeroporto, dos investidores e do consumidor final, sempre respeitando toda a operação aeroportuária. “Elaborar uma estratégia de desenvolvimento imobiliário dentro de sítios aeroportuários é muito complexo, pois há uma série de condicionantes operacionais atreladas às operações aeroviárias. E tudo isso precisa ser levado em consideração. Então, existem várias questões que devem ser avaliadas juntamente com a demanda”, explicou o diretor de Planejamento Urbano da Urban Systems.
Com capacidade para mais de 30 milhões de passageiros e localização estratégica, o Galeão reúne atributos que, aliados a uma gestão eficiente e a estratégias bem estruturadas, podem recolocá-lo no mapa global da aviação.
Nesse cenário, a Urban Systems segue como parceira estratégica de operadores, investidores e poder público, contribuindo com inteligência e planejamento para transformar aeroportos em verdadeiros motores de crescimento urbano e econômico.
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