Ano será marcado pelo Minha Casa, Minha Vida, compactos e aluguel com serviços, conta Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems
O mercado imobiliário brasileiro chega a 2026 atravessado por mudanças estruturais que vão muito além do ciclo econômico. Taxa de juros, comportamento do consumidor, transformações demográficas e novos modelos de moradia ajudam a desenhar um cenário mais segmentado, exigente e estratégico para incorporadores, investidores e gestores urbanos.
Na avaliação de Paulo Takito, sócio-diretor da Urban Systems, a decisão de adquirir imóveis ao longo deste ano continuará fortemente condicionada ao custo do dinheiro, mas com impactos distintos conforme o padrão do produto. “Essa decisão será crucialmente influenciada pelas taxas de juros. O efeito é muito mais sensível nos imóveis de médio padrão, enquanto o alto padrão reage de forma diferente porque o comprador normalmente não depende de financiamento”, explica Takito.
Segundo ele, no alto padrão, o debate não passa pela capacidade de pagamento das parcelas, mas pela melhor estratégia de alocação patrimonial. Manter recursos aplicados ou converter capital em imóvel é a principal equação considerada pelo comprador. “Esse público compara o imóvel com outras formas de investimento como a renda fixa. A decisão não está ligada ao financiamento, mas à estratégia de onde aplicar o capital”, diz o executivo.
Takito lembra que esse perfil menos sensível aos juros ajudou a impulsionar um movimento de diferenciação extrema nos lançamentos, com projetos que apostam em experiências exclusivas e conceitos altamente segmentados: pistas de corrida para carros esportivos, piscinas com ondas para surf, estruturas para hipismo, vinícolas e até pistas de pouso. “Existe demanda para produtos hiper segmentados, mas não existe escala para todos os nichos. Não dá para reproduzir empreendimentos muito específicos em larga escala. Eles funcionam como produtos de exceção”, pondera Takito.
Demanda existe, mas exige leitura local
Apesar do cenário macroeconômico desafiador, a demanda por imóveis no Brasil segue presente, sustentada por uma parcela relevante da população com capacidade financeira. O ponto central, analisa o sócio-diretor, é compreender essa necessidade de forma localizada. “O Brasil tem demanda, mas ela precisa ser estudada caso a caso. Pesquisa de mercado continua sendo essencial para entender o que o comprador quer e quanto está disposto a investir em cada localidade”, observa Takito, destacando que a Urban Systems é especializada na elaboração de estudos com este propósito.
Minha Casa, Minha Vida é um dos principais motores do setor
O programa Minha Casa, Minha Vida segue como um dos principais motores do mercado imobiliário brasileiro, sustentado por subsídios do governo e por uma demanda estrutural robusta, que reduz o impacto direto da taxa de juros. “A relevância do Minha Casa, Minha Vida está na base: existe uma demanda enorme e os subsídios ajudam a mitigar o efeito dos juros, diferentemente do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e dos imóveis acima de R$ 500 mil, que sofrem muito mais nesse cenário”, ressalta Takito.
Ao mesmo tempo, ele chama atenção para a dificuldade de leitura precisa desse mercado, já que muitos projetos são desenvolvidos sem estudos aprofundados. Casos recentes em São Paulo, onde unidades do programa foram adquiridas por investidores para locação, acenderam alertas regulatórios e reforçaram a importância de respeitar o público-alvo da política habitacional.
O avanço do Real Estate as a Service (RaaS)
Outro movimento que ganhará força em 2026, na opinião de Takito, é a consolidação do aluguel como escolha e não apenas como etapa intermediária. A alta dos preços de venda, o aumento dos aluguéis acima da inflação e a busca por flexibilidade impulsionam uma mudança cultural. Esse cenário dá espaço ao conceito de Real Estate as a Service (RaaS), em que o foco não é apenas o imóvel, mas a experiência completa de morar.
“O aluguel hoje está muito mais ligado à experiência. Serviços como internet, limpeza, áreas pet friendly e espaços compartilhados passaram a fazer parte da decisão, em diferentes faixas de renda e estilos de vida”, afirma o sócio-diretor. O modelo atende desde jovens profissionais e nômades digitais até estudantes e famílias menores, com produtos que variam de unidades compactas e acessíveis a imóveis de alto padrão com serviços personalizados.
E por falar em compactos, eles seguem como uma das tendências mais consistentes para este ano, movimento explicado por fatores demográficos e econômicos claros: famílias menores, envelhecimento da população, crescimento do número de pessoas vivendo sozinhas e mudanças no padrão de consumo habitacional. “Essa é uma demanda enorme que absorve muito bem os apartamentos pequenos”, analisa Takito. Esse cenário aparece tanto no Minha Casa, Minha Vida quanto nos compactos de médio e alto padrão, especialmente em áreas bem localizadas, com acesso a transporte, comércio, serviços, educação e saúde.
O olhar atento do investidor
Além do público que deseja morar, o perfil do pequeno investidor segue relevante, especialmente no mercado de compactos voltados à locação. No entanto, Takito alerta para ajustes já em curso, especialmente em São Paulo, onde a oferta cresceu rapidamente. “Não é uma bolha, mas existe um ponto de atenção. Com muita oferta para alugar, alguns investidores vão precisar rever expectativas de rentabilidade ou investir mais no produto para torná-lo competitivo”, orienta. Localização, infraestrutura urbana e aderência ao público locatário são fatores decisivos. O perfil de quem aluga é diferente do perfil de quem compra e isso exige produtos mais funcionais, bem conectados e com serviços adequados.
Já no Rio de Janeiro, o potencial turístico ajuda a diluir parte desse risco, especialmente na Zona Sul, no Centro e em áreas consolidadas da Barra. Ainda assim, o sócio-diretor alerta para a importância de atenção às regras condominiais e a possíveis mudanças regulatórias no aluguel de curta temporada, tendência já observada em cidades como Paris e Barcelona.
Apesar dos desafios, a leitura da Urban Systems para 2026 é positiva. Com a expectativa de queda gradual da taxa Selic a partir de março, sinalizada recentemente pelo Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central, e a retomada do crédito para a classe média, o mercado tende a manter bons resultados e até superá-los. “O país ainda está no fim do bônus demográfico, a população continua crescendo em números absolutos e a demanda segue presente. Com a perspectiva de queda de juros, 2026 pode ser até melhor do que 2025 para o mercado imobiliário”, projeta Paulo Takito.
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Conteúdo elaborado pela redação Urban Systems.
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