Fundos imobiliários recorrem a novas estratégias, mas ampliam riscos de governança

Alta dos juros pressiona FIIs a inovar em captação, mas especialistas alertam para riscos de conflitos de interesses e falta de transparência

Mesmo com o crédito mais caro e o avanço da renda fixa, os fundos imobiliários (FIIs) seguem movimentando o mercado e encontrando formas alternativas de captar recursos.

A elevação da taxa básica de juros reduziu a atratividade dos fundos de imóveis físicos e aumentou a concorrência com outros investimentos, forçando gestoras a repensarem estruturas contratuais e mecanismos de governança.

Segundo Sarah Santos, advogada e coordenadora da área societária do Natal & Manssur Advogados, esse cenário tem estimulado soluções jurídicas mais sofisticadas e criativas — todavia, em alguns casos, arriscadas.

“Há gestoras optando por inovar ao adquirir imóveis por meio de permuta de cotas, evitando o desembolso imediato de caixa. Este movimento traz o risco de falta de liquidez aos investidores e aumenta a complexidade da estrutura jurídica e dos contratos envolvidos”, explica a especialista.

Com o investidor mais seletivo, a pressão por rentabilidade levou parte do mercado a apostar na criação de subclasses de cotas, que segmentam riscos e perfis de retorno.

“O modelo ajuda na captação, mas pode gerar conflitos de interesse entre cotistas e gestoras, exigindo regras claras de governança”, alerta Sarah.

Para ela, a transparência e a comunicação com o investidor se tornaram um ponto ainda mais crucial para a manutenção da confiança em um ambiente mais competitivo.

“Num mercado pressionado por rentabilidade, a transparência é o limite entre inovação e perda de credibilidade”, afirma.

Sarah destaca que a sobrevivência dos fundos passa pela combinação entre inovação e responsabilidade jurídica.

“O investidor precisa compreender o risco que está assumindo e ser mantido no circuito para tomar uma decisão dentro de seu perfil. E isso só é possível com informação completa e governança eficiente”, conclui.

Fonte: Sarah Santos, Pós-graduada no LL.M. – Master of Laws em Direito Societário no Insper e em Direito Civil e Processual Civil na Escola Paulista de Direito.