STJ define prazo de 10 anos para pedir devolução de corretagem em caso de atraso na entrega de imóvel

Professor Marco Túlio Elias Alves explica diferença entre as situações analisadas pelo tribunal. Decisão unifica entendimento sobre prazos prescricionais e pode impactar milhares de contratos no país

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo para o comprador de imóvel postular a devolução da comissão de corretagem, quando há atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora ou incorporadora, é de dez anos. A decisão, tomada sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), deve servir de orientação para processos semelhantes em todo o país e traz segurança jurídica para o setor imobiliário.

Segundo o relator do caso, ministro Humberto Martins, esse entendimento vale especificamente para situações em que o pedido de restituição se baseia na rescisão do contrato causada pelo inadimplemento da empresa responsável pelo empreendimento. O prazo prescricional, conforme o STJ, começa a contar a partir do momento em que o comprador toma ciência da negativa de devolução por parte da construtora ou incorporadora.

O magistrado também fez questão de diferenciar esse novo entendimento daquele firmado anteriormente no Tema 938, que trata da abusividade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento da corretagem. Nessa situação, o tribunal já havia estabelecido a prescrição trienal, ou seja, de três anos.

“É fundamental separar ambas as hipóteses. No caso do Tema 1.099, trata-se de responsabilidade contratual decorrente do não cumprimento do prazo de entrega. Já no Tema 938, o que se discute é a legalidade da cláusula que obriga o consumidor a pagar pela corretagem, tendo natureza distinta”, explica o advogado e professor de Direito Marco Túlio Elias Alves. Segundo ele, “a decisão do STJ reflete uma preocupação em tratar com coerência situações jurídicas diferentes, aplicando prazos distintos conforme a origem do direito invocado”.

A controvérsia analisada pelo STJ envolveu um contrato de promessa de compra e venda de um apartamento que acabou sendo rescindido judicialmente, justamente por atraso na entrega. Os compradores pleitearam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, sob a alegação de que, com a rescisão, a intermediação tornou-se inútil.

Inicialmente, o Tribunal de Justiça do Ceará aplicou o artigo 205 do Código Civil, que prevê prazo de dez anos para pretensões fundadas em responsabilidade contratual. O caso chegou ao STJ após recurso da incorporadora, mas, mesmo com um acordo extrajudicial entre as partes, o tribunal seguiu com o julgamento para fixar a tese em caráter repetitivo.

Ainda segundo o ministro Humberto Martins, o entendimento de que o prazo é decenal se baseia no fato de que a restituição decorre de um contrato extinto por descumprimento. Assim, não se trata de um pedido baseado em enriquecimento sem causa ou em cláusula abusiva, o que justificaria prazos prescricionais mais curtos.

Outro ponto importante da decisão foi o marco inicial do prazo. Para o STJ, não é a assinatura do contrato ou o pagamento das parcelas que inicia a contagem da prescrição, mas sim o momento em que o comprador é informado da negativa de devolução. “É nesse instante que o direito do consumidor é violado, caracterizando a lesão e abrindo caminho para o exercício da ação judicial”, esclareceu o relator.

Com essa decisão, o STJ cria uma linha divisória clara entre dois tipos de litígios envolvendo comissão de corretagem. Na prática, consumidores que enfrentarem problemas com atraso na entrega de imóveis têm agora um prazo mais amplo para reivindicar judicialmente seus direitos, o que pode impulsionar novas ações nos tribunais.

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A fixação de um prazo de dez anos para pedidos de restituição de corretagem em casos de atraso na entrega de imóveis é uma vitória importante para o consumidor. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) oferece mais tempo para os compradores lesados poderem buscar seus direitos na Justiça, especialmente em um mercado onde os prazos para entrega costumam ser descumpridos com frequência.

Na prática, o consumidor agora tem mais segurança para agir com calma e planejamento. Antes, muitos perdiam o prazo de três anos — aplicado nos casos em que se questionava a legalidade da cláusula contratual — por falta de conhecimento técnico ou orientação jurídica adequada. Com o novo entendimento, quem teve o contrato rescindido por culpa da incorporadora terá até dez anos após a negativa de devolução para mover uma ação.

Segundo o advogado Marco Túlio Elias Alves, o impacto é significativo. “É uma decisão que protege o consumidor de boa-fé, que não deu causa à rescisão. Ela reconhece que a responsabilidade da incorporadora não pode ser tratada da mesma forma que a simples discussão sobre cláusulas abusivas”, afirma. Para ele, essa diferenciação ajuda a equilibrar a relação contratual, historicamente mais favorável às construtoras.

Outro ponto relevante é que a decisão também pode influenciar negociações extrajudiciais. Sabendo que o consumidor tem um prazo mais longo para recorrer à Justiça, incorporadoras podem se sentir pressionadas a resolver os conflitos de forma amigável, evitando condenações judiciais futuras.

Além disso, o entendimento do STJ reforça o papel da jurisprudência na padronização de decisões em todo o país. Como a tese foi fixada em recurso repetitivo, ela será observada por juízes de instâncias inferiores, evitando decisões contraditórias e insegurança jurídica.

Vale lembrar que a restituição da corretagem não é automática: o consumidor deve comprovar que houve inadimplemento por parte da construtora e a recusa de devolução realmente ocorreu. “O direito à restituição nasce com a rescisão por culpa da empresa, mas só se concretiza quando há negativa de pagamento. Isso exige atenção do comprador para reunir documentos e provas”, orienta Marco Túlio.

A decisão também funciona como um alerta para incorporadoras, que devem redobrar os cuidados com os prazos e como conduzem a relação contratual com os clientes. Atrasos sistemáticos e resistências indevidas à devolução de valores podem gerar passivos financeiros consideráveis.

Por fim, especialistas recomendam que consumidores que tenham rescindido contratos nos últimos anos revisem suas situações à luz da nova jurisprudência. Mesmo que o contrato tenha sido encerrado há algum tempo, o prazo de dez anos pode ainda estar em curso, e o direito à restituição pode ser exercido.

Com a mudança, o mercado imobiliário precisa se adaptar a um cenário mais equilibrado, em que o tempo deixa de ser um inimigo do consumidor e é uma ferramenta legítima de acesso à Justiça.