Você
já deve ter pensado que usucapião é apenas para imóveis abandonados ou aqueles
imóveis em áreas mais remotas com casas inacabadas.
Pois bem, esse artigo é justamente pra
você que não imaginava que imóveis, incluindo apartamentos, dentro de
condomínios luxuosos muitas vezes sofrem de alguma irregularidade registral e a
solução pode ser a ação de usucapião.
Há um mito muito grande de que para
pleitear usucapião de um imóvel deve-se ter invadido ou o imóvel ser
abandonado, mas a realidade não é essa. Desde a vigência do Código Civil foram
diversos os casos de usucapião de apartamentos e casas em condomínios de alto
padrão, seja pelo possuidor que comprou e não registrou seu nome na matrícula,
seja por aquele herdeiro que utilizou sozinho o imóvel por pelo menos 10 anos.
Um exemplo de tal situação seria a compra de um imóvel dentro de um
condomínio através de um contrato particular de compra e venda – o famoso
contrato de gaveta – quando já passado certo lapso de tempo e já não ser mais
possível a outorga de escritura pública pelo vendedor seja por já não ter mais
seu contato ou pelo seu falecimento. Esse fato pode impossibilitar o registro
ou inviabilizar outros instrumentos jurídicos e eventualmente será cabível a
ação de usucapião que irá superar todos os obstáculos e colocar o nome do
verdadeiro proprietário na matrícula do imóvel.
Outra situação muito corriqueira é aquela em que os herdeiros deixam um
dos irmãos usar de forma exclusiva o imóvel e não fazem ao menos um contrato de
comodato (empréstimo) e com o passar do tempo (10 anos, pelo menos) surge ao
herdeiro morador o direito a pleitear usucapião já que se comportou perante
todos como se dono fosse – obviamente acompanhado de outros requisitos da
modalidade.
Vejamos que além de a ação de usucapião ser um instrumento jurídico que
possibilita regularizar e valorizar o imóvel referido instituto dá segurança
jurídica ao verdadeiro dono do imóvel visto que após a sentença retira qualquer
dúvida sobre sua titularidade. Ademais, pode-se usar a usucapião em defesa em
ações possessórias e contra penhoras ou restrições legais impostas
judicialmente ao imóvel em nome do antigo proprietário registral.
A usucapião de bens imóveis tem previsão em diversos artigos do Código Civil, entre eles, o 1.238, 1.240-A e 1.242, bem como na Constituição Federal, nos artigos 183 e 191, variando o tempo de posse
de 2 a 15 anos e, apesar de ser um procedimento judicial e necessitar de um
advogado para atuar, desde 2016 pode ser feita, via de regra, de forma mais
rápida, pela via extrajudicial.
A ação de usucapião de casas em condomínio e apartamentos, no geral,
dispensa o levantamento topográfico feito por engenheiro, eis que os loteamentos
têm as descrições do imóvel bem definidas e previamente aprovadas pelo cartório
e o município podendo ser utilizadas no processo. Da mesma forma, o apartamento
tampouco necessita de levantamento topográfico, pois as metragens são intramuros
e não há risco de invasão da unidade vizinha o que torna o processo mais
rápido com a anuência ou citação do condomínio através do síndico eleito.
Quais os requisitos para ajuizar
o processo de usucapião de casa em condomínio ou apartamento?
·
O imóvel não pode ser um bem público;
·
Demonstrar o exercício da posse pelo tempo de 02 a 15 anos, a depender
da modalidade de usucapião que se enquadre o caso;
·
Deve-se provar a boa-fé do requerente e a existência de um justo título
(contrato particular, escritura sem registro, entre outros títulos);
·
Pode ser requerido por Pessoa Física ou Jurídica.
E então, a
documentação do seu imóvel está regularizada?
Aleksander Szpunar Netto, é advogado e atua na área de Regularização de Imóveis e Ações de Usucapião;
preside a Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP; e é
membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM)
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