Dando continuidade a um tema anteriormente discutido no blog, Mercado de lofts e studios na capital paulista, vamos agora abordar o segmento de imóveis compactos em sua totalidade. Ainda que este nicho de mercado contemple, também, os studios e lofts – embora não necessariamente todo loft seja compacto, o que não ocorre com os studios, por exemplo – o espectro é mais abrangente: tratam-se de unidades de até 45 m², independente da planta da tipologia.
Imagem: Site Casa de Valentina e Site Tegran Incorporadora
Como reiterado pelo ranking elaborado pela Urban Systems, divulgado pela Exame, a capital paulista foi a melhor cidade do Brasil para se investir no segmento imobiliário em 2022. No que se refere especificamente ao mercado de imóveis compactos, a tendência passou a ser fortemente difundida nos últimos anos e o mercado se encontra igualmente bem aquecido nas grandes capitais.
Diferentemente dos studios e lofts, cujo principal vetor está na região central da cidade, o vetor de desenvolvimento dos imóveis compactos é mais democrático, espraiando-se para outras regiões da cidade. Convém frisar que a concentração destas duas tipologias nos eixos mais valorizados da cidade se deve, sobretudo, ao elevado valor agregado atrelado a estas nomenclaturas em decorrência do marketing.
Quanto ao perfil dos compradores, podemos depreender que produto em questão além de atender ao público mais jovem que ainda não constituiu família, se dirige também a um perfil que busca comodidade e menor tempo de locomoção para o trabalho – dada a proximidade de muitos destes empreendimentos a modais de transportes.
Residenciais verticais na capital paulista
Entre 2010 e 2022 foram lançados mais de 626,6 mil apartamentos por toda a capital paulista. Por se tratar de um mercado fluido e em constante transformação, pode-se constatar que no período em questão, para além da reverberação das instabilidades políticas-econômicas experienciadas, se deu uma mudança no padrão de consumo dos produtos imobiliários.
Desde o início da série histórica a representatividade dos apartamentos compactos apresentou uma tendência de crescimento, atingindo o ápice de 80% em 2020 – ano em que foi declarada a pandemia de Covid 19. Entre os empreendimentos que ainda possuem unidades disponíveis no mercado, com lançamentos entre 2011 e 2023, temos um total de 292.263 apartamentos, sendo 71% deles compactos.
Imagem: Autoria de Maria Carolinie Cardoso – Base nos dados da Geoimóvel
Imagem: Autoria de Maria Carolinie Cardoso – Base nos dados da Geoimóvel
Principais números do setor
Entre os empreendimentos compactos que ainda contam com unidades disponíveis, com lançamentos entre 2014 e 2023, observamos um total de mais de 207,6 mil unidades que se enquadram neste perfil. Considerando esta tipologia na cidade como um todo, as unidades apresentam, em geral, 33 m², custam R$ 10.199/m² e não contam com vagas de garagem. É interessante notar que no mercado de unidades compactas, entre os lançamentos, emergem três tipos distintos de planta: studio, 1 dormitório e 2 dormitórios – sendo a de 2 dormitórios predominante no mercado.
Corroborando com a hipótese de que essa unidade de negócio está amplamente difundida no território da cidade de São Paulo, todas 10 zonas da capital paulista dispõem de lançamentos com esse perfil. À margem disso, os preços também se mostram bastante democráticos – dada a grande amplitude entre os valores mínimos, médios e máximos. As regiões centro-sul, centro-oeste e leste somam 47% das unidades (respectivamente 19%, 16% e 12%), entre as quais 27% ainda se encontra disponíveis para comercialização.
É interessante notar que o padrão de consumo dos compradores de imóveis mudou muito nos últimos anos em virtude da ampliação da infraestrutura de transporte, crescimento da economia compartilhada e difusão de meios alternativos de transporte – como a bicicleta, por exemplo. Assim, para além das implicações provenientes da própria legislação, notamos que a preponderância de unidades sem vagas de garagem pode ser também um reflexo do comportamento do consumidor sendo que, inclusive, alguns empreendimentos nesse formato trazem vagas de garagem e serviços como diferenciais.
Imagem: Autoria Urban Systems
Legislação urbana
Conforme instituído no Plano Diretor Estratégico da capital paulista a Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) tem por premissa promover os usos residenciais com densidades demográficas e construtivas altas por meio de uma qualificação paisagística dos espaços públicos articulada com o sistema de transporte público coletivo. Para assegurar esse objetivo, uma das estratégias adotadas é o parâmetro urbanístico da cota parte máxima.
O instrumento em questão define a densidade habitacional à medida que estabelece a relação entre o número de unidades totais a serem idealmente produzidas e a área total do terreno.
Imagem: Site Gestão Urbana SP
Imagem: Site Gestão Urbana SP
Desse modo, a implementação desse instrumento urbanístico foi um grande catalisador da proliferação de imóveis compactos na cidade São Paulo, uma vez que limita o tamanho dos novos apartamentos. Em outras palavras, como sublinha a arquiteta Raquel Rolnik em seu texto sobre o zoneamento da cidade, o artifício restringe que os novos lançamentos contenham apenas tipologias que promovam um menor adensamento em localidades em que a estratégia do PDE é adensar.
Tendo em vista que os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana contam com uma boa cobertura de infraestrutura de transporte público, deixou de ser obrigatório o atendimento a um número mínimo de vagas por empreendimento. Isto posto, em linha com a preponderância de unidades sem vagas de garagem no mercado, podemos observar que este fenômeno também está fortemente atrelado com a legislação urbana.
Imagem: Site Gestão Urbana SP
Extension Berrini
Embora exista uma grande e constante demanda por apartamentos compactos, para mitigar os riscos do investimento, os incorporadores devem evitar seguir tendências efêmeras e trazer diferenciais.
Um exemplo de empreendimento com apartamentos compactos diferente do tradicional é o Extension Berrini, localizado ao lado do Polo Empresarial Berrini – Chucri Zaidan, desenvolvido pela Incorporadora Galli a partir de estudos de potencial de mercado da Urban Systems. Nas proximidades estão cerca de 5 mil empresas, entre elas muitas multinacionais. As obras do Extension Berrini estão bastante adiantadas e o empreendimento deve ser entregue em setembro desse ano.
Um dos grandes diferenciais do projeto, são os apartamentos de 38 e 48m² que são compactos, porém maiores do que os studios. Outro grande destaque do é a flexibilidade para construir, uma vez que os apartamentos de 38 m² têm duas opções de planta disponíveis e os de 48m² têm 12 opções atendendo, assim, uma gama maior de público. Além disso, o condomínio conta com vaga na garagem, outro diferencial.
Confira mais detalhes do estudo da Urban Systems para o Extension Berrini aqui.
Como sempre lembramos aqui no blog, a pesquisa de potencial de demanda/mercado é fundamental para o sucesso do empreendimento, pois permite a definição de detalhes de tipologia, tamanho das unidades, valor a ser praticado e infraestrutura complementar, tudo isso alinhado com as necessidades do mercado e da demanda.
Conteúdo elaborado por Maria Carolinie Cada Cardoso, Analista em Inteligência de Mercado e Planejamento Urbano da Urban Systems
*Fontes:
Comentários
Postar um comentário