Entender a oferta e a demanda para determinado produto só é possível quando são analisadas também as questões comportamentais, culturais e necessidades do público-alvo.
Como costumamos lembrar aqui no blog, estudos, pesquisas e análises aprofundadas são essenciais para o desenvolvimento de qualquer empreendimento. É a única maneira eficaz de entender a natureza do mercado e mitigar os riscos de investimento, além de identificar oportunidades.
Outro ponto importante que devemos sempre destacar é que um estudo bem embasado exige o uso de diversas metodologias de pesquisa, com foco não apenas nas questões econômicas, mas também nas mudanças comportamentais do público-alvo e na lógica urbana da região. Hoje falaremos sobre o estudo de potencial de mercado voltado ao plano comportamental.
A primeira questão a ser verificada é em que ponto está o desenvolvimento do projeto, entendendo quais serão as dúvidas ou validações necessárias para o cliente. A partir do momento em que o investidor pretende desenvolver uma área é preciso saber se já existe uma vocação ou conceito a ser explorado, que público deverá ser atendido, entre outras coisas. Quando já existe um estudo de vocação, ou mesmo um ou mais segmentos que podem ser âncoras do desenvolvimento, é realizado o estudo de Potencial de Mercado.
A partir do direcionamento já existente que envolva vários segmentos ou mesmo um nicho específico, o estudo de Potencial de Mercado pode definir ou ratificar detalhes como tipologia, tamanho das unidades, valor a ser praticado e infraestrutura complementar, tudo isso alinhado com as necessidades do mercado e da demanda. O mercado está em constante mudança, bem como o comportamento do consumidor.
Nos últimos anos observamos mudanças profundas na maneira de morar e viver das pessoas, portanto, analisar também as questões culturais e comportamentais pode nortear a implantação de um ou mais produtos imobiliários com base nas necessidades reais do consumidor, bem como a lógica urbana da cidade e da região. Para o levantamento desses dados são utilizadas diversas metodologias de pesquisa tanto qualitativas quanto quantitativas. Entre elas podemos citar a pesquisa qualitativa com formadores de opinião, pesquisa qualitativa com o público target no caso de projetos voltados para um nicho específico, além de quantitativas para teste do produto (saiba mais aqui sobre teste de produto).
Como já foi falado anteriormente aqui no blog, de uma maneira geral, a pesquisa qualitativa ajuda a criar hipóteses, enquanto a pesquisa quantitativa testa hipóteses.
Os filtros de pesquisa são definidos junto ao cliente, que é parte ativa de todo o processo. Dependendo do perfil do projeto são considerados filtros como: origem, renda, perfil familiar e intenção de compra, para atender exatamente o que o cliente precisa, trazer uma visão de oferta e demanda muito assertiva, entendendo a aceitação do projeto e que caminhos seguir no presente e no futuro.
Por ser uma consultoria, que acompanha todo o processo de desenvolvimento de um empreendimento, a Urban Systems consegue adaptar as técnicas e metodologias de pesquisa para cada caso ou necessidade específica. O diferencial em aplicar metodologias de pesquisa em seus estudos pode ser visto, na prática, por meio dos diversos casos de sucesso implantados com segurança e objetividade com a parceria da Urban Systems.
Praia da Grama
Um exemplo muito emblemático de projeto de nicho específico que começou a ser desenvolvido com a consultoria da Urban Systems em 2018 é a Praia da Grama, construída no condomínio Fazenda da Grama em Itupeva (SP), que trouxe, como atração principal, uma praia artificial e piscina de ondas com a tecnologia espanhola WAVEGARDEN®, líder mundial em tecnologia de ondas, com operações nos 5 continentes. O empreendimento foi sucesso de vendas e rendeu ainda novos grandes produtos imobiliários, como clubes e hotéis com a mesma tecnologia em implantação.
No caso de projetos de nicho é muito importante focar no público específico, com o plano comportamental somado às outras etapas. Para o Praia da Grama, a Urban Systems realizou o estudo de dimensionamento de demanda que, na etapa comportamental contou com a realização de entrevistas em profundidade com público target (surfistas de alta renda) e formadores de opinião, onde foi possível identificar não apenas a aceitação do projeto, conceito e produtos, mas também a valorização do condomínio Fazenda da Grama ao implantar a infraestrutura do Praia da Grama.
Essa etapa do estudo permitiu identificar que o empreendimento, mesmo sendo de nicho, oferece complexo de lazer com apelo para diferentes idades, principalmente os adolescentes, normalmente não atendidos em projetos imobiliários.
Foto: Daniel Grubba – The One Agency
Saiba mais detalhes do estudo realizado para a Praia da Grama aqui.
Moinho Recife Business & Life
Outro caso de destaque é o Moinho Recife Business & Life, em Recife (PE), criado a partir de uma parceria entre a Revitalis Incorporações e a construtora Moura Dubeux, com consultoria da Urban Systems entre 2019 e 2021. O Moinho Recife estava desativado desde 2009 e por meio do retrofit terá sua área de 53 mil m² recuperada, prevê ainda a construção de um mall com até 14 lojas e um Rooftop com praça elevada, mirante e telhado verde, além de um estacionamento com 595 vagas rotativas.
Para o caso, onde existiam ideias de uso misto, o estudo de potencial de mercado com avaliação de risco de demanda e qualificação dos produtos a serem desenvolvidos, a pesquisa comportamental contou com entrevistas com formadores de opinião e com a população flutuante da região, para entender as características da oferta e demanda da cidade e como o projeto se adequaria e poderia ser benéfico para a região. Em 2021 foi realizado atualização do estudo de valores de mercado, para balizar lançamento.
“A segunda fase que foi uma atualização de preços, concluída entre dezembro e janeiro deste ano (2021), também foi muito assertiva, veio trazendo elementos muito importantes para esta continuidade, principalmente diante do cenário atual e mesmo a análise realizada na pandemia (2020) o resultado se mostrou muito assertivo” cita Victor Tavares de Melo, sócio do empreendimento e membro do Comitê Executivo da Revitalis.
Foto: Moinho Recife – Divulgação
Saiba mais detalhes do estudo realizado para o Moinho Recife Business & Life, aqui.
Residencial Itayhe
O caso do Residencial Itayhe, em Santana do Parnaíba (SP), se difere dos demais por ser uma adequação de um empreendimento já existente. A primeira fase do Residencial Itahyê foi lançada em 2008 com 415 lotes residenciais e 7 lotes comerciais, e a segunda fase do projeto foi desenvolvida a partir do estudo realizado pela Urban Systems em 2017.
Como já existia a primeira fase e a ideia era expandir e colocar novos produtos, nesse caso também foi aplicada a metodologia qualitativa, porém através de grupos de discussão com público alvo do projeto com intenção de compra de imóveis. Os grupos de discussão permitiram avaliar e identificar o produto residencial da fase 2, além de analisar os impactos e as necessidades dos demais produtos das fases 2 e 3. A Urban Systems elaborou diretrizes estratégicas para os demais produtos e análise qualitativa de seus impactos no projeto.
Foto: Residencial Itahyê – Divulgação
Saiba mais detalhes do estudo realizado para o Residencial Itahyê, aqui.
Urban Systems
Novamente destacamos que, pelo fato de a Urban Systems ser uma consultoria que acompanha e atualiza todas as fases dos projetos, é possível identificar com clareza oportunidade e riscos. E com o plano comportamental é possível testar projetos, por meio de diferentes metodologias para entender o comportamento do mercado e do público target, ajudando na tomada de decisão dos nossos clientes.
Quer dados concretos e confiáveis para direcionar seus investimentos? Fale com a Urban Systems.
Conteúdo elaborado por Marianne Alves, Coordenadora de Pesquisas da Urban Systems
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